काम और तकनीकी जानकारी से जुड़े सवाल
RERA क्या है, और आप कैसे जांचते हैं कि कोई प्रोजेक्ट पंजीकृत है या नहीं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप RERA का मकसद समझते हैं और ख़रीदार को बेचने से पहले प्रोजेक्ट की जांच करने की आदत रखते हैं।
RERA यानी Real Estate (Regulation and Development) Act, ख़रीदारों की सुरक्षा के लिए बना है। इसके तहत तय आकार से बड़े प्रोजेक्ट और उन्हें बेचने वाले एजेंट दोनों को राज्य के RERA प्राधिकरण में पंजीकरण कराना होता है। जांच के लिए मैं राज्य की RERA वेबसाइट पर प्रोजेक्ट का नाम या पंजीकरण नंबर डालकर देखता हूं: पंजीकरण की स्थिति, मंज़ूर नक्शा, पूरा होने की घोषित तारीख़ और developer पर कोई शिकायत। यह जानकारी ख़रीदार को भी दिखाता हूं।
कार्पेट एरिया, बिल्ट-अप एरिया और सुपर बिल्ट-अप एरिया में क्या अंतर है, समझाइए।
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप ख़रीदार को साफ़ बता सकते हैं कि उन्हें असल में कितनी इस्तेमाल लायक जगह मिलेगी।
Carpet area फ़्लैट के अंदर की वह जगह है जिसे आप असल में इस्तेमाल करते हैं, यानी अंदर की दीवारों के बीच का फ़र्श, बाहरी दीवारों को छोड़कर। RERA के तहत developer को कीमत carpet area पर बतानी होती है। Built-up area में carpet area के साथ दीवारों की मोटाई और कुछ मामलों में बालकनी भी जुड़ती है। Super built-up area में इसके ऊपर सीढ़ी, lift lobby और clubhouse जैसी साझा जगहों का हिस्सा भी जोड़ा जाता है। मैं ख़रीदार को हमेशा carpet area के आधार पर तुलना करने की सलाह देता हूं।
Resale फ़्लैट का सौदा पक्का करने से पहले आप कौन से दस्तावेज़ जांचते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप title की पूरी श्रृंखला और बकाया व क़र्ज़ जैसे जोखिमों की जांच करते हैं, ताकि ख़रीदार किसी विवाद में न फंसे।
मैं पहले sale deed देखता हूं, और पिछले मालिकों की पूरी श्रृंखला भी, ताकि title साफ़ हो। फिर encumbrance certificate से देखता हूं कि property पर कोई loan या क़ानूनी बोझ तो नहीं। society का NOC, share certificate, property tax और बिजली के बिल की ताज़ा रसीदें, और occupancy certificate मांगता हूं। अगर विक्रेता का home loan चल रहा है तो बैंक से बकाया रकम का पत्र लेता हूं। बड़े सौदे में ख़रीदार को किसी वकील से title जांच करवाने की सलाह देता हूं।
विक्रेता के लिए resale property की कीमत आप कैसे तय करते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप भावनाओं के बजाय तुलना और तथ्यों से कीमत तय करते हैं और विक्रेता को ईमानदारी से बताते हैं।
मैं उसी इलाके और उसी तरह की इमारतों में हाल में हुए सौदों को देखता हूं, सिर्फ़ मांगी जा रही कीमतों को नहीं। फिर फ़्लैट की अपनी बातें जोड़ता या घटाता हूं: मंज़िल, दिशा, इमारत की उम्र, parking, अंदर की हालत और मेट्रो या स्कूल जैसी सुविधाओं से दूरी। विक्रेता को एक रेंज बताता हूं और समझाता हूं कि बहुत ऊंची कीमत रखने से property लंबे समय तक बिना बिके पड़ी रह सकती है। हम मिलकर तय करते हैं कि मोलभाव के लिए कितनी गुंजाइश रखनी है।
Site visit तय करने से पहले आप buyer lead को कैसे परखते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप अपना और ख़रीदार का समय बचाने के लिए बजट, ज़रूरत और समय सीमा पहले समझ लेते हैं।
पहली कॉल में मैं ख़रीदार से उनका बजट, home loan की ज़रूरत और क्या loan की पहले से मंज़ूरी है, पूछता हूं। फिर उनकी ज़रूरत: कितने कमरे, कौन सा इलाका, ऑफ़िस या स्कूल से दूरी, नया या resale, और कब तक घर चाहिए। यह भी पूछता हूं कि फ़ैसला कौन-कौन लेगा। इसके आधार पर सिर्फ़ तीन-चार ऐसी property चुनता हूं जो सच में मेल खाती हैं, और उन्हें फ़ोटो और जानकारी पहले भेज देता हूं, ताकि visit में समय बेकार न हो।
ख़रीदार और विक्रेता की कीमत में बड़ा अंतर हो तो आप मोलभाव कैसे करवाते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप दोनों पक्षों को तथ्यों के साथ बीच के रास्ते पर लाते हैं, बिना किसी को गुमराह किए।
मैं पहले दोनों से अलग-अलग समझता हूं कि उनके लिए सबसे ज़रूरी क्या है। कई बार विक्रेता के लिए कीमत से ज़्यादा जल्दी भुगतान ज़रूरी होता है, और ख़रीदार के लिए possession की तारीख़। फिर दोनों को इलाके के हाल के सौदों के तथ्य दिखाता हूं, ताकि उम्मीदें असलियत के क़रीब आएं। कीमत के साथ दूसरी बातों पर भी बीच का रास्ता ढूंढता हूं, जैसे फ़र्नीचर छोड़ना या भुगतान का समय। मैं किसी पक्ष को दूसरे के बारे में गलत जानकारी नहीं देता।
अनुभव और व्यवहार से जुड़े सवाल
किसी ऐसे सौदे के बारे में बताइए जो आख़िरी समय पर टूट गया।
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप निराशा को पेशेवर तरीके से संभालते हैं, कारण समझते हैं और उससे सीखकर अपनी प्रक्रिया सुधारते हैं।
एक resale सौदे में token के बाद, registration से एक हफ़्ता पहले, ख़रीदार का home loan रुक गया, क्योंकि बैंक को society से एक पुराना NOC नहीं मिला था। मैंने society के सचिव से कई बार मिलकर दस्तावेज़ निकलवाने की कोशिश की, लेकिन देर इतनी हो गई कि ख़रीदार ने दूसरा घर ले लिया। मैंने विक्रेता को सच बताया और जल्दी नया ख़रीदार ढूंढा। उसके बाद से मैं listing लेते समय ही society के सारे दस्तावेज़ जांच लेता हूं।
जब किसी क्लाइंट ने काग़ज़ पर कम कीमत दिखाने में मदद मांगी, तब आपने क्या किया?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप टैक्स से बचने या नक़द लेनदेन जैसे गलत कामों में शामिल होने से साफ़ मना करते हैं, और क्लाइंट को जोखिम समझाते हैं।
एक विक्रेता चाहते थे कि सौदे की कीमत काग़ज़ पर कम दिखाई जाए और बाकी रकम नक़द ली जाए, ताकि stamp duty और टैक्स कम लगे। मैंने विनम्रता से लेकिन साफ़ मना किया। उन्हें बताया कि इससे दोनों पक्ष टैक्स और क़ानूनी कार्रवाई के जोखिम में आते हैं, ख़रीदार को उतना loan भी नहीं मिलेगा, और सरकारी तय दर से कम पर registration से अलग समस्या होगी। मैंने उन्हें एक CA से टैक्स की सही योजना पर बात करने का सुझाव दिया। सौदा पूरी कीमत पर हुआ।
जब आपने कोई क्लाइंट या सौदा किसी दूसरे broker के हाथों खो दिया, तब क्या सीखा?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप हार को ईमानदारी से देखते हैं और अपनी सेवा या follow-up में सुधार करते हैं।
एक परिवार को मैंने तीन हफ़्ते में कई घर दिखाए थे, लेकिन आख़िर में उन्होंने दूसरे broker से घर ले लिया। बाद में मैंने विनम्रता से कारण पूछा। उन्होंने बताया कि दूसरा broker हर visit के बाद लिखकर तुलना भेजता था और loan की प्रक्रिया में भी मदद कर रहा था, जबकि मैं सिर्फ़ फ़ोन पर बात करता था। मैंने उसके बाद हर visit के बाद एक छोटी तुलना भेजना और loan के लिए बैंकों से संपर्क रखना शुरू किया।
HR round के सवाल
केवल commission या कम तय वेतन वाले ढांचे के बारे में आप क्या सोचते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप इस काम की आमदनी के उतार-चढ़ाव को समझते हैं और शुरुआती समय की व्यावहारिक योजना रखते हैं।
मैं इस ढांचे को समझता हूं। रियल एस्टेट में सौदे होने में समय लगता है, इसलिए शुरू के कुछ महीने आमदनी कम या अनियमित हो सकती है। मैंने उस समय के लिए अपनी बचत की योजना बना ली है। मुझे यह ढांचा ठीक लगता है, क्योंकि इसमें मेहनत का सीधा फ़ायदा है। मैं जानना चाहूंगा कि commission का बंटवारा कैसे होता है, भुगतान कब होता है, और क्या शुरुआत में फ़ोन या यात्रा के ख़र्च में कोई मदद मिलती है।
आप हमारी brokerage या sales टीम में क्यों आना चाहते हैं?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आपने फ़र्म के काम के इलाके, ग्राहकों और प्रतिष्ठा के बारे में पता किया है और आपकी वजह साफ़ है।
आपकी फ़र्म इस इलाके में resale और किराए दोनों में जानी जाती है, और मैंने सुना है कि आप ग्राहकों को दस्तावेज़ों की जांच में ईमानदारी से मदद करते हैं, जिससे आपको बार-बार referral मिलते हैं। मैं इसी तरह काम करना चाहता हूं। मैं इस इलाके में बड़ा हुआ हूं, इसलिए यहां की सोसाइटियों और लोगों को अच्छी तरह जानता हूं। आपकी टीम के अनुभवी लोगों से मैं मोलभाव और दस्तावेज़ों की बारीकियां सीखना चाहता हूं।
इस काम में वीकेंड पर काम और शहर के अंदर बहुत यात्रा होती है। क्या यह ठीक है?
इंटरव्यूअर क्या परखता है: क्या आप इस काम के असली समय और मेहनत को समझते हैं और अपनी उपलब्धता के बारे में ईमानदार हैं।
जी हां, यह मेरे लिए ठीक है। मैं जानता हूं कि ज़्यादातर ख़रीदार नौकरी करते हैं और वीकेंड पर ही पूरे परिवार के साथ घर देखने आ पाते हैं, इसलिए शनिवार और रविवार सबसे व्यस्त दिन होते हैं। मेरे पास अपना वाहन है और मैं शहर के रास्ते अच्छी तरह जानता हूं। मैं हफ़्ते के किसी दिन छुट्टी लेना चाहूंगा, ताकि आराम भी हो सके, और उस दिन भी ज़रूरी कॉल का जवाब दूंगा।
पूरे सवाल अंग्रेज़ी में
अंग्रेज़ी पेज पर 20 सवाल, follow-up सवाल और fresher/experienced फ़िल्टर हैं।
इंटरव्यू की तैयारी के लिए टिप्स
- अपने शहर के कुछ इलाकों की आम कीमतें, नए प्रोजेक्ट और मेट्रो या सड़क जैसे बदलावों की जानकारी लेकर जाएं।
- RERA, carpet area, stamp duty और registration की बुनियादी बातें सरल भाषा में समझाने का अभ्यास करें।
- अगर आप राज्य RERA में एजेंट के रूप में पंजीकृत हैं तो पंजीकरण नंबर साथ रखें, नहीं तो बताएं कि आप पंजीकरण करवाने को तैयार हैं।
- इंटरव्यू में अक्सर फ़ोन पर बिक्री का role-play होता है, इसलिए एक छोटी, साफ़ और विनम्र शुरुआत तैयार रखें।
जवाब बोलकर, घड़ी देखकर अभ्यास करें; हर जवाब एक-डेढ़ मिनट में पूरा हो। इसके लिए हमारा Interview Practice टूल (अंग्रेज़ी में) टाइमर के साथ इस्तेमाल कर सकते हैं। अपना काम दिखाने के लिए रियल एस्टेट एजेंट के लिए पर्सनल वेबसाइट भी बना सकते हैं।